Categories
城市研究

协作之四:城市更新

华强北改造在区里鼓噪市里推动下,忽然要在一个月时间内拿出城市更新样板来。周五下午耐着性子听完规划师为中国电子集团CEC所做的华强北某街坊的各个推倒重来方案的建筑布局,我的问题是:容积率7的依据是什么?仅仅来自业主吗?回答是。我说还有呢?回答是没了。

华强北过去的改造是八仙过海各显神通,没有神仙路子的只好呆着。现在城市更新政策在制定,主张不同宗地联合规划改造以保证公共设施与公共空间的落实。这是一个进步,但还缺乏一个像“空权转移”的城市利益公平分配和自由流转的制度安排。我的思路是,如果通过轨道加密当然更重要的是市政设施全面的升级扩容之后,华强北可以理性地而不是拍脑袋地得到一个建筑总增量。但这个总增量应该按照某种条件(如与交通站点距离之类)相对均匀地分布到每一地块和宗地,让每一业主利益均沾。但这一均沾的容积率增量并不能保证每一业主都可以推倒重来来建设。于是改造欲望强烈的业主,就可以从不改造的业主那里购买容积率份额,使得改造和不改造的业主,都能通过容积率的转移交易机制来获益。这就可以避免有能耐的业主可以随心所欲地索取和消耗掉本来属于所有业主的容积率增量,也避免所有业主都要推倒重来而导致城市设施的超负荷。

这与京都协议后的碳减排一样:并非所有国家企业都可以敞开排放二氧化碳,总量需要控制和缩减;排放多的可以向排放少的购买份额。

关键是这个容积率总增量由谁来确定和监管?这个增量的蛋糕,又如何在各位业主之间分配和交易?在目前的国情下,每个开发机构都会想,那个总量控制是针对别人的,它们可以通过别的途径争取额外的容积率,不用一大帮人绑在一起费心去想办法分享有限的容积率资源。

这就是中国人难以协作的状况。