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城市研究

4年前的城中村研究(下)

5 推到重来的尴尬

5.1

习惯和简单的做法

面对“城中村”的现实,深圳市政当局几年来都在进行规划研究和探索,鉴于积重难返的诸多问题,多数官员和规划师都倾向于采用推到重来的改造方法。

5.2

连根铲除

我们继续用理论模型分析推倒重来的方法,第一步是将100×100m用地内已经扩建到容积率4的住宅推倒,变为垃圾清除出去。

5.3

三倍重建

由于村民的资金和运作能力有限,需要发展商的参与。村民要求得到1:1的赔偿,发展商也要从中获利,因此通常的惯例是需要拆1建3,也即新建住宅容积率达到12。这种方法存在以下问题:

5.4

不堪重负的城市空间

城市空间、市政交通、住宅配套、活动场地能否承受建筑体量和人口密度300%的扩张?

5.5

巨大的成本和再投入

将价值约1亿元人民币的住宅变成垃圾,再投入约3亿元人民币重新建造更密的增值空间有限的住宅,这是否是一种经济、环保和可持续的做法?

5.6

断裂的城市记忆和脉络

将已有的城市脉络和生活彻底铲除是否是一种对城市历史和文化有益的做法?

5.7

社会公平

村民坐等其违法和低质资产通过政府倡导的改造得到合法和翻番的增值,这是否能体现城市利益分配的公平和公正?

6 有机整改的可能

6.1

对症下药

面对阵列密集的现状理论模型,从改善间距、消防的角度,可以最低限度拆除8行住宅中的第3、6行(拆除量25%),使剩余的建筑都变成间距良好的沿街建筑。如果拆除量达到30%左右,还可以创造更舒适的街道和庭园空间。为了保证总体房产的最大增值,整改手段还包括:

6.2

整合商业铺面

缝合不必要的建筑间距,使底层和二层作为完整连续的临街商业铺面,大大提升原住宅的价值。

6.3

增加车库和绿化

在拆除的庭院中建地下和地面一层车库,庭园绿化和活动空间设在一层车库屋面上。

6.4

将单幢住宅变为集合住宅

在庭院四周增加住宅电梯,重新调整住宅内部平面。

6.5

利用屋顶空间作为社区活动

手段4:将不同高度的住宅屋顶加层整平连接成整体,布置绿化和社区活动设施(会所),使其成为住宅的社区交往活动空间。

6.6

健康社区物业升值

通过商业、住宅、停车交通、活动设施的全面调整改善,剩余建筑每平米建筑的价值估计有300%的增值,扣除30%左右的拆除量,100×100m用地内总体房产仍有210%的增值空间。

6.7

共享升值利益

为了使每一户村民都享受到210%的房产增值,就必须:现有房产经统一评估后成为每户村民在专门成立的改造公司的股份,改造后重新分配,每户面积减少30%左右,但享受到210%的房产增值。

6.8

从房东变股东

增值房产可以一部分(如20%)以实物形式集中分配供村民自用,其余(如80%商业和住宅)以股份形式继续由公司统一管理经营以争取更大的效益,同时村民最终完成从房东向股东的转变。这是有机整改的必要条件。

6.9

总结:充分和必要条件

在容积率减少或不增加的前提下,通过拆除整改手段全面改善商业、住宅、停车交通、活动设施以追求总体房产2倍以上的增值空间,这是有机整改可行的充分条件。统一整改重新分配增值利益,鼓励村民从房东变为股东,这是有机整改可行的必要条件。

6 有机整改岗厦村

7.1

岗厦村

岗厦村河园片总用地约16Ha,住宅用地约10Ha, 1996年住宅面积约27万m2,2001年住宅扩建约为40万m2。由于处于深圳未来的行政、文化、商务中心片区内,面临巨大的改造压力。我们选择一个街坊来探讨有机整改的方法:

7.2

步骤1:拆除。

拆除中间的、质量相对交差、体量较小的住宅。

7.3

步骤2:缝补。

缝补底层商业及住宅间的一些间隙,使密集的单幢住宅变为集合住宅。

7.4

步骤3:插建。

在一些边角空地插建新的商业住宅综合楼。并为所有的集合住宅沿内庭园插建电梯和辅助走廊。

7.5

步骤4:挖填。

在庭院中建地下和地面一层车库,庭园绿化和活动空间设在一层车库屋面上。地下车库可以与相邻街坊地下车库相连。

7.6

步骤5:加层。

由于现有住宅6-10层不等,通过加层建设轻钢结构的活动设施,使建筑屋顶大部分保持在9层的标高,用以布置绿化和社区活动设施(会所),并与相邻街坊屋顶层连接,使其成为住宅的社区交往活动层。

7 与城市有机融合的“城中村”

8.1

整合资源统一改造

将以上步骤应用其它街坊,并将现有住宅以外的工商用地(约7ha)统一改造,岗厦村河园片将通过有机整改达到以下目标:

8.2

目标一:空间明确

城市空间密度和环境质量的全面改善。有机整改不是增加容积率,而是对已有密集的建筑及碎片化的外部空间进行整理,变高密度的单幢住宅为密度适宜的小高层集合住宅,清理出更多明确和丰富的商业步行街道和服务道路以及院落式的公共活动空间。

8.3

目标二:立体功能分区

立体的功能分区使商业和社区活动各得其所。底层及二层全部作为临街商业,地面成了尺度亲切风情独具的步行商业街。社区活动在内庭园的一层屋面花园和住宅屋顶的社区活动层上展开。

8.4

目标三:物业最大增值

通过拆除整改手段全面改善商业、住宅、停车交通、活动设施以争取已有资产的最大增值空间。

8.5

目标四:维持传统邻里关系

增值后的住宅有一些街坊重新分配供村民居住以保持这些村民之间传统和具有血缘的邻里关系。其它物业统一管理经营,使村民从房东变为股东,彻底融入规范化的现代城市经济运作方式作来。

8.6

目标五:延续城市文脉和活力

有机整改使“城中村”封闭和杂乱的空间形态得到整理,同时又延续了已有的生活方式、城市活力、空间特征和历史文化,使城市的脉络能连续和可持续的发展。