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城市研究

一部关乎家园和谐的法

现代城市规划源于工业革命之后城市人口急剧增长带来的居住环境的混乱和品质的恶劣。因此由城市规划确定的居住配套成为现代城市人的一项福祉,而由深圳政府按每一到两万人(一个社区规模)提供的700平方米社区服务及活动用房和400平米社区健康中心则直接成为市民的一项福利。

所谓由政府提供,则由各区政府出资购买、建设并维护这些社区用房(另外一个来源是地产商按土地合同无偿或成本价提供),最新的社区相关政策已经明确社区用房的产权归区政府,算是明晰了这部分配套用房的所有权。但按照城市规划标准准则所配置的各种居住配套特别是文体配套设施(这个标准要大于社区700平米用房的标准),其产权应该属于谁,却没有任何法律文件的规定。发展商认为是他们出钱建的,自然属于他们;但既然规划文件和销售文件都会提到这些设施是为居民而设的,居民也就会主张他们的权利;物业公司直接管理这些用房,往往也以为自己拥有处置权。冲突和纠纷由此而引发,尤其这些设施被挪作桑拿餐饮之类的商业用途时会更加剧烈,甚而直至肢体接触,由不明权益引发血案。前段南方都市报配合基层基础年就做了一组相关的调查报道,反映出这一问题的普遍性和严重性。

这是我从去年就主张研究立法解决的问题,赶上今年基层基础年,就更加迫切。因为除了首要的产权问题,还涉及僵化的标准如何随居住地块大小去按比例分摊的问题(因为实际操作中往往因为地块的分散零碎无法套用社区规模标准而落空);规划审批的各个环节如何告知其所属部门参与意见和验收的问题(现在有大量设施甚至到学校没有移交而正在清理);各种设施日后管理、维护(物业管理费)、经营、用途改变、社区邻里相互开放共享等等问题;甚至还应该考虑到业主委员会用房、物业管理用房、保安值班宿舍问题(大量保安物业人员现在都是栖身在楼顶电梯机房和暗无天日的地下室中)……

所有的这些问题,迫切需要一部居住配套用房规定的法规来界定。我让编写人员将课题信息在网络上公布,还约了南都报调研报道这一话题的记者李斌来传递消息,希望得到业主、地产界、法律界的关注和参与,踊跃建言,共同制定一部关乎家园和谐的法典。