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城市研究

两个工业改造研讨(二)

19日的研讨是关于深圳华强北地区改造更新。

这一在八十年代以中国电子企业集中的工业区,九十年代就基本实施了功能转型,成为电子市场、证券、购物、饮食、居住、少量工业与研发混合的片区。华强北电子市场和购物商场的超爆人气及营业额,刺激着这些老工业区的开拓者纷纷要推倒那些生意兴隆租金日涨的老厂房,来建更高更密的大厦以获得更多的利润。

动作快能力强的业主已经完成从功能转型到这种形态的转型,但问题是,如果所有的业主都想实现这种增量3倍以上的形态转型,已经捉襟见肘不堪承受的原老工业区的交通、市政设施就更加无法支持城市的基础运作。即使连同地铁线路加密在内的基础设施能够扩容升级,能够支持的建筑增量也是有限的。

这又带来另外一个关键问题:有限的增量如何分配?所有的业主平分当然是一个看起来公平民主的办法,但这样一来,因为增量有限,分摊到每个业主那里也许只有一倍多,离他们推倒重来的期望或者说收益平衡还有距离,因而有可能使每家业主都无法推行推倒重来的改造。

无法推倒重来当然不是件坏事。每家其实可以将这有限的增量用来改建扩建,连接、附生、填空或者加层……方法还有很多很多,有些已经在自发进行,未必合法报批,却事实上成为华强北空间与业态多样性的有机组成。

但依然没有人关注这种被逼无奈的多样性的价值。更多人习惯于单一的空间想象与利益计算:那就是推倒重来可以获得更好的形象更多的面积更大的回报。能否给这种单一思维的人也有一种出路呢?出路之一当然是公关,谁牛谁先按自己的胃口切走蛋糕,后来者没公关能力者就可能没份分享城市改造的蛋糕。出路之二是将有限的蛋糕切分好之后允许蛋糕买卖,这样非要多吃多占的业主,可以出钱收购别人的建筑增量蛋糕,来凑够自己非要推倒重来所需要的建筑增量。而那些不进行推倒重来的业主通过转让自己的空间增量权利也能够获益。这是我希望在城市更新重引进和推行的“空权转移”制度。这次研讨会认同这一方法的专家并不多,更多从传统功能主义规划角度,认为有限容积率应该给那些符合产业发展和规划定位的地块。有个别专家则建议有限蛋糕既然需求者众,则应该用拍卖方式出让给最出得起价钱的业主。

对城市改造开发来说,最关键就是这种利益博弈时候的游戏规则如何制定了。政府和规划师都不应该为具体项目的推进操心,而是要拿出一套利益的分配规则来。至于改造方案的布局形态,就更是细枝末节。

当然老工业区的空间利益要做大,还需要政府在公共设施与环境上的进一步投入。交通堵塞、人车矛盾、市政缺乏这些都是公共问题。规划者除了制定规则,还需要给出要政府具体投入的公用事业清单。