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Social Housing and Real Estate Development for a Livable

Huang Weiwen translated by Huang Xiangjun The development of real estate and the growth of a city are blindsided by each other.

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“一百万”保障房设计竞赛策划草案

“一百万”保障房 设计竞赛策划草案 中国第十二个五年计划确定2011-2015年全国建设3600万套保障性住房(可容纳上亿人)。深圳自上而下分配下来的任务是同期建设保障房24万套(容纳超过80万人)——这是一项极为重要、紧迫同时尤其需要理性研究、积极寻找适宜对策从而减少失误和遗憾的任务。 “一百万”保障房计划则是深圳城市设计促进中心(以下简称设计中心)接受深圳规土委建筑设计处保障房设计创新研究课题,经过 客观、系统而又艰苦的前期研究,提出的设计竞赛策划方案简称。方案全名为:一户·百姓·万人家(1unit100family10000resident)。 “一百万”的三个数字,代表了所有保障房规划建设必须面对和解决的三个层次/尺度问题:“一”代表一套户型的具体设计,则如何为保障人群提供综合性价比最佳的基本居住单元;“百”代表解决保障房需求的资源整合策略,则如何将成千上万的保障房任务化整为零、以百户为单位消化在已有城市存量住房中或已有社区边角土地上;“万”代表万一出现的(“百”策略未能完全有效的情况下)万人保障社区的规划模式探索,特别是社区内保障人群低成本生活环境的规划建设。 本来这一课题最初只是一个保障房设计竞赛活动的组织工作,但设计中心“设计用来解决问题”的主张使得这项课题不能仅仅停留在获得一些户型与建筑设计方案、或者仅是憧憬和试图复制柏林住宅展览的影响力上。我们将保障房整个链条被从头到尾梳理一遍,以便找出所存在的主要问题,例如:真正的保障需求和房屋土地存量资源的善加利用、资金和房源的可持续性、低成本住房与生活环境的营造、国外低收入社区与住宅的经验教训……等等。 面对保障房乱麻中整理出的节点难题,设计如何能起到作用?什么样的竞赛题目能引导参与者真正系统思考和解决保障房问题?这成为更大的难题。我们曾一度为如何兼顾竞赛的专业性和政策设计的公众参与而纠结,也为竞赛基地位置和规模的选择如何能反映我们的研究立场和主张而头疼。通过召集政府相关机构、建筑师、开发商参与的多轮研讨和头脑风暴,终于找到了这个能兼顾规划设计与政策研究、城市策略与社区规划、用户需求与技术创新的竞赛题目,来动员和组织一次能真正促进保障房问题得到更加理性于系统解答的设计创新竞赛:“一百万”保障房。竞赛方案详述如下: 一户(1unit) 题目要求:根据调研资料(参见附件1或自我补充调研)中的保障人群对住房的具体需求和支付能力,分别自选单身、双人、三口之家、三代同堂之家设计或改造性价比最佳的户型。

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保障房焦点问题

保障房设计研究经过一些列的研讨\座谈\调研,开始从发散到保障房全过程转为聚焦全过程里最重要的问题,初步总结一下,我认为有以下六条: 1:关于已有房屋资源的充分利用: 据统计城镇人均住房现已30m2,深圳47m2。可见保障房不足及商品房价过高,非真正源于总体短缺与刚性需求,乃住房变投资增值工具导致的结构性失衡。 什么样的政策设计能使“屋者有其居”,也就是充分利用现有房屋资源(包括各类空置房、城中村甚至产业转移后的空置厂房)提供居住,从而更快达至“居者有其屋”? 少盖房而同样能解决保障,如兵法之不战屈人之兵,乃上上策也! 2:关于保障房资金及房源的可持续供应: 只售不租使得保障房可能成为个人套利工具且房源流失,但政府资金可以快速回笼;只租不售杜绝变现套利维持房源,但资金难以循环。 什么样的金融工具或政策设计能支持保障房资金可持续滚动? 如:将保障房按比例搭配给地产开发?保障房只能由政府回购不能上市流通? 3:关于保障房的需求与标准分类

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回到原点: 设计能为保障房做什么

保障房无疑是中国当下热词。今年4月底挂牌成立的深圳市城市设计促进中心,接受深圳规土委委托,开展保障房设计创新研究,这无异于接过“烫芋”、趟入“浑水”。 Google一下保障房,有2.15亿条。最显赫的数字是,今年保障房开工要达1000万套,5年新建保障房3600万套。折算下来,需建25亿平方米房子,占地1千平方公里,投入5万亿人民币,容纳1.25亿人口。最多的疑问是:资金、土地和分配。 再Google一下保障房设计,有6.18千万条。头条报道北京5项提升保障房设计水平措施,其一是“定期组织参与保障性住房设计人员的建筑美学、建筑艺术专项培训,增强行业单位参与保障性住房设计的责任感”。仅接着另一篇文章可能解释了原因:“北京绝大多数保障房地理位置偏远,户型设计单一,交通不够便利、周边配套不健全的问题普遍存在。” 针对这沸沸扬扬大干快上的保障房,设计能做什么呢?设计中心5月份刚刚举办过的“人民的建筑”谢英俊建筑实践展览,给出一个“互为主体”的社会学/哲学上的启示,即是要追问设计的“他者”。讨论保障房设计,同样的问题是:保障房的住户是谁?他们在哪里?他们的需求是什么?已经入住的保障房和用户又存在哪些问题? 要设计好“人民的”保障房,设计人员不仅仅是要培训所谓的美学、艺术和增强责任感,而且首要的是去寻找和调研人民用户,探索与人民用户沟通互动的方法。北京绝大多数保障房的问题, 其原因显然不是组织设计师美学艺术培训能解决的,而是应该寻找用户主体并与其互动的问题。 其次是重新审视现有的已经完全围绕商业房地产服务的设计专业知识和设计方法,回到为居者有其屋而设计的原点:中国设计界还能设计出让居者承担得起(affordable)的便宜房子吗? 另外,快速实现居者有其屋固然是一个美好愿景,设计也要兼顾到“慢工出细活、萝卜快了不洗泥”这样的常识,才能实现从深圳速度到深圳质量的转型。 最后,设计能为保障房做的,除了通过图纸上的设计来满足保障房的计划指标,还能否设计制度与政策,来更好地应对资金、土地、分配、用户需求、位置、交通、配套、户型、材料、绿色技术、设计标准等等问题,从而更直接有效地实现“居者有其屋”? 因为据统计全国城镇人均建筑面积已达30平方米,深圳更是达到40平方米。还没出发,终点其实已在原点之中:人均角度地看,所有居者,原来已经宽裕地“有”其屋了。房尽其用,则居者有屋。是赶着5年内为1/5城镇人口快速设计建设增量新房,还是通过政策设计更有效地利用好已有存量房子,对于土地、能源、材料都尤其紧张且面临耕地保护与节能减排压力的中国来说,也是一个值得慎重权衡的大设计问题。